朱崇佑律師

一、 案例：天價過路費的門檻 承接林老先生鳳梨田的案例，法院已經認定林老先生的農地確實是「袋地」，依法擁有通行周圍地以至公路的權利。 面對這個結果，建商知道無法完全不讓路，便決定在過路費上刁難。建商對林老先生說：「我的土地每坪市價幾十萬，你走我的地，等於佔用了我的黃金建地。你要通行，一個月必須付我兩萬元的補償金。否則，我就天天上訴，看誰拖得久！」 林老先生聽了心涼了半截，一年二十四萬的過路費，他的鳳梨一整年賣下來都不夠付這個錢。難道法律幫他開了路，卻容許鄰居用天價過路費把他活活逼死嗎？這筆過路費，到底是建商說了算，還是法律有公道？ 二、 法律分析：天下沒有白吃的午餐，什麼是「償金」？ 法律雖然強制建商必須讓路，但也深知「財產權受限制」對鄰地地主是一種犧牲。因此，民法在賦予通行權的同時，也設計了補償機制。 民法第787條第2項後段明文規定 ： 「對於通行地因此所受之損害，並應支付償金」 (一) 償金不是「租金」！ 在進入訴訟時，地主最常犯的錯誤就是把這筆費用當成「房屋租金」或「一般土地租金」，以市場行情（如建商主張的市價）來喊價。 然而，法律上的「償金」 ，本質是 「補償鄰地地主因為留這條路，其土地『所受的損害』」。 建商因為留了一條路給林老先生走，導致他的土地部分面積無法蓋大樓、無法自由規劃，這是一筆損失。既然是「補償損失」，金額就不能任由地主單方面漫天要價，必須回歸客觀的法定標準。 (二) 法院定償金的法定標準 當雙方對金額談不攏時，過路費完全是由「法官」依據客觀證據進行裁量。法院在實務上定償金，主要會參考以下三大標準： 土地之「申報地價」，而非市價： 法院在計算償金基礎時，是以地政事務所登記的「申報地價」（通常只有市價的二成至三成）為準，這與市價有巨大的落差。 土地法之法定租金上限（年息 10%）： 依據土地法第97條規定，城市土地的租金，最高不得超過土地申報總價額的 年息 10% 。這是一條雷打不動的法定天花板。 實際通行面積與受損程度： 法官會請地政事務所精確測量林老先生到底「踩了建商多少坪的地」。如果通行面積只有 10 坪，那計價的範圍就僅限這 10 坪，建商不能用整塊地的價值來要求林老先生買單。 折算比例： 法院會衡量通行地段的繁榮程度。如果是大林鎮上的精華建地，可能會以年息 8% 至 10% 計算；如果是偏遠農地，可能僅以年息 3% 至 5% ...