朱崇佑律師

一、案例 阿明與志強是多年好友，幾年前看好大林鎮的發展潛力，兩人合資購買了一筆位於市區的土地，並登記為兩人共同持有，應有部分（持分）各為1/2。 最近，阿明因為需要資金進行新的個人投資，希望將這筆土地出售變現。但志強認為這筆土地地點不錯，鄰近未來可能的開發區，具有增值潛力，因此堅決反對出售。兩人對於如何處理這筆共同持有的土地意見僵持不下，關係也變得有些緊張。 請問： (一) 如果他們對於是否出售或如何處理無法達成共識，阿明可以單方面要求「拆夥」嗎？ (二) 若真的要分割這筆共有的土地，法律上有哪些具體的方式？ 二、法律分析 數人共同擁有一筆不動產，在法律上稱為「共有」。當共有人對於共有物的管理或處分方式無法達成一致時，法律設有分割機制，讓共有人可以解消共有關係，各自取回其權利價值的財產。 (一) 請求分割共有物之權利 原則上得隨時請求分割： 為了促進財產的有效利用並解決共有人間的僵局， 民法第823條第1項 規定：「各共有人， 除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物 。」這表示，即使志強不同意，阿明仍然 有權利 依法向法院請求分割這筆共有土地，藉此解消雙方的共有關係。 限制分割之情形： 但有例外情況： 契約約定不分割： 共有人可以約定在一定期限內不分割（最多五年）。 法令禁止分割： 例如特定情況下的農地（需符合最小面積規定才能分割）或建築基地法定空地比例限制等。 因物之使用目的不能分割： 例如作為共有建築物共同通行的必要土地。 若無上述限制情形，阿明即可請求分割。 (三) 不動產分割之主要方式 分割共有不動產，主要有「協議分割」與「裁判分割」兩種途徑： 協議分割 (民法§824 I) 定義： 由 全體共有人 （在此案即阿明與志強兩人）自行協商，達成如何分割的 書面協議 。 方式： 可以非常靈活，例如： 實物分配： 將土地劃分成兩塊（若符合法規且可行），各自取得一塊。 金錢補償： 由志強出資買下阿明的1/2持分，土地變為志強單獨所有。 變價分配： 雙方同意將土地出售給第三人，兩人均分售得價金。 優點： 最能符合共有人意願，程序相對簡便、省時省費。 缺點： 必須 全體同意 ，如本案例中兩人意見對立，即難以達成協議。協議成立後需辦理所有權移轉登記。 裁判分割 (民法§824 II 以下) 定義：...