【民事法 物權】共有的土地，想法不同怎麼分？不動產分割方式介紹 ／朱崇佑律師

一、案例

阿明與志強是多年好友，幾年前看好大林鎮的發展潛力，兩人合資購買了一筆位於市區的土地，並登記為兩人共同持有，應有部分（持分）各為1/2。

最近，阿明因為需要資金進行新的個人投資，希望將這筆土地出售變現。但志強認為這筆土地地點不錯，鄰近未來可能的開發區，具有增值潛力，因此堅決反對出售。兩人對於如何處理這筆共同持有的土地意見僵持不下，關係也變得有些緊張。

請問： (一) 如果他們對於是否出售或如何處理無法達成共識，阿明可以單方面要求「拆夥」嗎？ (二) 若真的要分割這筆共有的土地，法律上有哪些具體的方式？

二、法律分析

數人共同擁有一筆不動產，在法律上稱為「共有」。當共有人對於共有物的管理或處分方式無法達成一致時，法律設有分割機制，讓共有人可以解消共有關係，各自取回其權利價值的財產。

(一) 請求分割共有物之權利

1. 原則上得隨時請求分割： 為了促進財產的有效利用並解決共有人間的僵局，民法第823條第1項規定：「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。」這表示，即使志強不同意，阿明仍然有權利依法向法院請求分割這筆共有土地，藉此解消雙方的共有關係。
2. 限制分割之情形： 但有例外情況：
   • 契約約定不分割： 共有人可以約定在一定期限內不分割（最多五年）。
   • 法令禁止分割： 例如特定情況下的農地（需符合最小面積規定才能分割）或建築基地法定空地比例限制等。
   • 因物之使用目的不能分割： 例如作為共有建築物共同通行的必要土地。
   • 若無上述限制情形，阿明即可請求分割。

(三) 不動產分割之主要方式

分割共有不動產，主要有「協議分割」與「裁判分割」兩種途徑：

1. 協議分割 (民法§824 I)

   • 定義： 由全體共有人（在此案即阿明與志強兩人）自行協商，達成如何分割的書面協議。
   • 方式： 可以非常靈活，例如：
     • 實物分配： 將土地劃分成兩塊（若符合法規且可行），各自取得一塊。
     • 金錢補償： 由志強出資買下阿明的1/2持分，土地變為志強單獨所有。
     • 變價分配： 雙方同意將土地出售給第三人，兩人均分售得價金。
   • 優點： 最能符合共有人意願，程序相對簡便、省時省費。
   • 缺點： 必須全體同意，如本案例中兩人意見對立，即難以達成協議。協議成立後需辦理所有權移轉登記。

2. 裁判分割 (民法§824 II 以下)

   • 定義： 當無法達成協議分割時，任何一個共有人（如阿明）都可以向法院提起「請求分割共有物」的訴訟，由法院判決決定分割方法。
   • 法院判決分割之方法（有優先順序考量）：
     • (1) 原物分割：
       • 原則： 法院首先考慮是否能以「原物」（即直接分割該土地本身）分配給各共有人，且分割後不致顯著減損其價值。
       • 適用性： 對於土地而言，是否可行取決於許多因素，包括：土地面積是否足夠大、地形是否方整、分割後是否各自都能臨路、是否符合建築法規或區域計畫法的最小基地面積及寬度規定、是否為特殊地目（如農地）有分割限制等。若條件允許，法院可能將土地分割為兩筆，由阿明、志強各取得一筆。
     • (2) 原物分割 兼 金錢補償：
       • 時機與方式： 如果原物分割可行，但無法完全按應有部分比例均分價值（例如分割後一塊地的位置或條件較優），或者為了符合分割規定導致面積略有差異時適用。法院可判決進行原物分割，並命令分得價值較高部分（或較大/較佳部分）的共有人，支付「金錢補償」給另一方（民法§824 III）。另外，若一方（如志強）極力想保留完整土地，法院亦可能在衡量後將整筆土地判歸志強，但命其支付相當於阿明應有部分價值的金錢補償給阿明（前提是志強有能力支付）。
     • (3) 變價分割：
       • 時機： 若法院認定原物分割（含金錢補償）客觀上有困難（例如土地過於狹小、畸零不整、分割後不符法規無法單獨利用、共有人無力支付補償金等），或分割將顯著減損土地價值時，才會採取此最終方式（民法§824 II(2)）。
       • 方式： 法院判決將整筆土地透過公開拍賣的方式出售，再將拍賣所得的價金，扣除相關執行費用後，依照阿明與志強各1/2的應有部分比例分配給他們。
       • 結果： 這是解決無法或不宜進行原物分割的共有土地僵局的常見裁判方式。雙方都能取回金錢價值，但志強保留土地的期望可能落空。

(四) 裁判分割之考量與程序

法院在裁斷分割方法時，會綜合考量土地的特性（面積、位置、形狀、法規限制）、使用情況、經濟效益、共有人的意願與利益等因素。程序上常包括地政機關的測量、鑑界，以及不動產估價師的鑑定等步驟，以做出最妥適的判決。判決確定後，即可據以辦理土地所有權分割登記或價金分配。

結論： 共同持有的土地若共有人對於如何處置無法達成共識，任何一方都有權依法請求分割。雖然協議分割最為理想，但在意見僵持時，訴請法院裁判分割是合法的解決途徑。法院會優先考量原物分割的可能性（對土地而言需評估分割後是否符合法規且具經濟效益），輔以金錢補償，若前兩者均有困難，最終則會採取**變價分割（拍賣後分配價金）**的方式，來解消共有關係，實現各共有人的權利價值。