朱崇佑律師

一、案例：搶破頭的臨路黃金地 嘉義市西區的王家三姊弟，共同繼承了一塊面積共120坪的長方形建地（每人持分各 1/3）。這塊地的短邊（寬度約 12 公尺）面臨著熱鬧的 10 米寬大馬路，長邊（深度約 33 公尺）則是緊鄰其他鄰居的房子。 三姊弟為了這塊地吵得不可開交： 大姊： 「我是長女，面臨馬路最值錢的那 40 坪應該給我蓋店面！」 二哥： 「大家持分都一樣，憑什麼好處都妳佔？如果要切，我們三個都要分到臨馬路的那一面！」 小弟： 「我們每個人才分 40 坪，切開後根本不好用，不如整塊賣掉分錢最實在。」 三方堅持不下，大姊只好向法院提起「分割共有物之訴」。法官在審理時，會依據民法第 824 條第 2 項及第 3 項，從以下三種方法中，挑選對全體共有人最公平、最能發揮土地經濟效益的方案。 二、法官的裁量武器：三大分割方法 方法一：原物分配（大家都分到地） 法律的最高原則是「土地利用價值最大化」，因此法官會優先考慮讓每個人都分到實體的土地。 法官的考量點：經濟價值與臨路寬度 法官在切線時，絕對不是單純看「面積」平分就好，還必須考量「形狀是否方正」以及「能不能蓋房子（建築法規的臨路寬度要求）」等影響土地地用價值之因素。 案例解析： 如果照二哥的要求「每個人都要臨路」，這塊面寬 12 公尺的地，切成三等份後，每個人分到的地會變成「面寬僅 4 公尺、深度高達 33 公尺」的超級細長條。這種形狀難設計格局，導致大家都無法蓋房子。 因此，法官通常 不會 採用這種「為了公平而犧牲土地經濟價值」的切法。 方法二：原物分配 ＋ 金錢補償（截長補短的公平機制） 既然不能直的切（切成三條麵條），那就只能「橫的切」（分成前、中、後三塊）。但這樣一來，分到前面（臨路）的人價值極高，分到後面（裡地，需留私設巷道出入）的人價值暴跌，面積一樣大，價值卻天差地遠。為了弭平這個不公平，民法第 824 條第 3 項賦予了法官「金錢補償」的權力。 運作機制： 法官會委託專業的「不動產估價師」來鑑定這三塊地分割後的市價差異。 案例解析： 假設法官判決大姊分到最前面的 A 區（市價 1,500 萬），二哥分到中間的 B 區（市價 1,000 萬），小弟分到後面的 C 區（市價 800 萬）。 因為原本 120 坪整塊地假設價值 3,300 萬，每人持分 1/3 的權利價值應為 1,100 萬。大姊拿到了 ...