【民法 物權】袋地通行權系列（四）：早年分家產的現世報？詳解「因分割致成袋地」的免償地雷 ／朱崇佑律師

一、 案例：兄弟分家與無辜的鄰居張三

二十年前，居住在嘉義大林的陳家老父親過世，留下一大塊面臨大馬路的精華農地。大哥阿國與二弟阿昌在辦理繼承時，協議將這塊地「橫著切」一分為二：

• 大哥阿國分到了靠近馬路的前半段（Ａ地）。

• 二弟阿昌分到了不面臨馬路的後半段（Ｂ地）。

當時分完家，阿昌心想：「反正是我親大哥，我直接走大哥Ａ地旁邊的田埂出入就好。」雙方也沒多想，就這樣相安無事過了二十年。

二十年後，兄弟倆因為下一代的摩擦，關係徹底鬧僵。阿昌想在自己的Ｂ地上蓋一間合法的資材室，需要開車進出，但大哥阿國卻把田埂用鐵絲網封死，拒絕讓弟弟通行。

阿昌氣不過，但他不想拉下臉去求大哥，也不想付錢給大哥。他心想：「我這塊地左邊鄰居張三的土地也是空地，而且張三是個老實的外地人。我直接去法院告張三，要求『袋地通行權』，大不了一年付張三幾千元償金就好！」

沒想到，阿昌告上法院後，法官審理完畢，竟然直接判決阿昌敗訴！法官對阿昌說：「你不能要求通行張三的土地。你這塊地之所以沒路，是因為當年你們兄弟分割土地造成的。你只能回去找你大哥要路，而且你大哥必須無條件讓你走，不能收你半毛錢！」

這究竟是為什麼？

二、 法律分析：民法第 789 條的「前手因果魔咒」

法官做出的這個判決，完全是依據《民法》第 789 條的鐵律。

《民法》第 789 條第 1 項規定： 「因土地一部之讓與或分割，而與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，土地所有人因至公路，僅得通行受讓人或讓與人或他分割人之所有地。數宗土地同屬於一人所有，讓與其一部或同時分別讓與數人，而與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，亦同。」 同條第 2 項規定： 「前項情形，有通行權人，無須支付償金。」

這條法律背後有著非常精妙的「因果關係」與「誠實信用原則」考量。

(一) 什麼是「前手因果魔咒」？（自己造成的袋地，自己解決）

在一般的袋地通行權（民法第787條）中，因為土地是自然形成袋地的，所以可以向周圍最適合的鄰居要路。

但民法第 789 條對應的情形是：「這塊地原本是有路的，是因為你們自己決定把它分割、或是賣掉其中一部分，才導致它變成袋地的。」 既然這塊袋地是當初分割（阿國與阿昌分家）或讓與（地主自己賣掉前面，留下後面）所「人為創造」出來的，那麼這個無路可走的惡果，就應該由參與這場交易、分割的當事人（前手）自己去承擔。

法律絕對不容許阿國與阿昌兩兄弟自己開心地把地切開、分完錢，然後跑去要求完全不相干的鄰居張三做出犧牲、讓路給他們走。這在法律上叫做「誠信原則」。

• 案例適用： 阿昌的Ｂ地之所以變成袋地，是因為當年他與大哥「橫向分割」父親土地的決定。因此，阿昌這輩子如果需要路，唯一合法的索路對象就只有大哥阿國，鄰居張三完全不關他的事。

(二) 什麼是「免補償（免償）通行權」？

既然阿昌只能找大哥要路，大哥通常會百般刁難，這時法律給了阿昌一個極強的補償機制：無須支付任何償金（過路費）。

因為當初分割時，大哥拿到了臨馬路的精華Ａ地，本來就佔了地理位置的便宜。因此，大哥有義務要無條件、免費提供一條通路給分到後半段的弟弟。這在法律上是分割土地時「預期中的負擔」。

• 案例適用： 大哥阿國必須留一條符合阿昌Ｂ地通常使用（如農機、貨車進出）的道路，而且阿昌一分錢的過路費都不用付，補償金額為0 元。

(三) 最恐怖的地雷：這個魔咒「認地不認人」！

「民法第 789 條」之所以被稱為地雷條款，是因為這個限制具有「物權的追及效力」。也就是說，不論土地轉手賣給了誰，這個因果魔咒都會一輩子綁在這兩塊土地上。

• 陷阱一（買到後半段的人）： 假設阿昌覺得跟大哥吵架很煩，決定把Ｂ地便宜賣給不知情的外地人小明。小明買下來後，以為可以隨便告鄰居張三開路，結果錯了！小明買了這塊地，就繼承了這個因果。小明一樣只能去找完全不認識的大哥阿國要路，一樣是免費通行。

• 陷阱二（買到前半段的人）： 相反地，如果大哥阿國把臨馬路的Ａ地賣給了建商。建商買下後，高高興興準備蓋房，結果阿昌（或買下Ｂ地的小明）突然找上門，建商依法必須無條件、免費留一條路給Ｂ地通行，建商蓋房子的計畫瞬間泡湯，且一毛過路費也收不到。

三、 律師建議：購地前的「地籍考古學」

民法第 789 條的威力在於，它不看你現在的主觀意願，只看這兩塊地在「歷史上」是不是曾經屬於同一個人，後來才被分割或讓與。

如果您正準備購買一塊「沒有臨路」的便宜袋地，或是買了一塊地準備蓋房，請務必進行「地籍考古」，在簽約前，除了看現在的謄本，一定要請代書向地政事務所調閱這幾塊地「地籍異動歷史資料」與「人工謄本」。去查這塊袋地在幾十年前，是不是從旁邊臨路的土地「分割」出來的。