【民法 租賃】房屋租賃糾紛(四)租約到期，房客不搬怎麼辦？詳解「遷讓房屋」法律程序與自保之道 /朱崇佑律師
一、案例
蔡房東在嘉義縣大林鎮有一間公寓，兩年前出租給吳先生，雙方簽訂了二年期的租賃契約。眼看租約即將在下個月底到期，蔡房東因為兒子即將結婚，打算收回房屋重新建築自用，因此在三個月前就用存證信函通知吳先生，表示租約到期後不再續租。
吳先生口頭上答應會準時搬走，但到了租約到期日，蔡房東前往點交房屋時，卻發現吳先生仍居住在內，並以「新找的房子還沒裝修好」為由，要求蔡房東再寬限三個月，甚至暗示如果蔡房東不通融，他就不付房租也不搬家。
蔡房東心急如焚，他想知道：
(一) 吳先生的租約已經到期，他是否已經喪失了居住的權利？
(二) 既然吳先生沒有權利，蔡房東是否可以直接找鎖匠換鎖，或斷水斷電，強迫他搬走？
(三) 如果不能私力救濟，蔡房東要透過什麼法律程序，才能合法地請吳先生搬離？這個程序叫什麼？
(四) 如果當初簽約時，有做一個「公證」手續，會有什麼不同嗎？
二、法律分析
租約終止後的房屋返還，是房東的權利，也是房客的義務。當房客拒不履行此義務時，房東必須循求合法的法律途徑，切忌採取激烈的「自力救濟」手段。
(一) 租約終止後之法律關係
房客的返還義務 (民法§455)： 依民法第455條規定：「承租人於租賃關係消滅後，應返還租賃物。」
本案中，蔡房東與吳先生的租約為「定期租賃」，租期屆滿，租賃關係即告消滅。
關係消滅後，吳先生原本合法的「占有權源」即隨之消失，其繼續居住在房屋內的行為，在法律上即構成「無權占有」。
此時，吳先生依法律規定，負有將房屋狀態恢復原狀並「返還」給蔡房東的義務。
房東的返還請求權 (民法§767)： 相對地，蔡房東作為房屋的「所有權人」，對於吳先生的無權占有行為，可依民法第767條第1項規定，行使「所有物返還請求權」，要求吳先生遷出並返還房屋。
(二) 房東「不可」做的事：私力救濟的法律風險
面對房客耍賴，許多房東會想用強硬手段解決。但案例中蔡房東若真的去換鎖、斷水斷電、或自行搬動吳先生的物品，不僅無法解決問題，反而可能會使自己觸犯刑責：
強制罪 (刑法§304)： 以強暴、脅迫手段妨害他人行使權利（居住）。
侵入住居罪 (刑法§306)： 無故侵入他人住宅。
毀損罪 (刑法§354)： 若在過程中造成房客物品損壞。
法律的立場很清楚： 即使房客是無權占有，但其對房屋的「事實上管領力」仍受法律保護，房東必須透過國家公權力（法院）來排除，不建議自力救濟。
(三) 房東「應」做的事：訴請「遷讓房屋」
既然不能自己動手，房東的合法途徑是向法院提起「遷讓房屋之訴」。
提起訴訟： 蔡房東應以吳先生為被告，向房屋所在地之地方法院（如嘉義地方法院）提起民事訴訟。
訴之聲明：
遷讓房屋： 請求法院判命被告吳先生應將房屋遷空，並返還給原告蔡房東。
給付租金/不當得利： 可一併請求吳先生支付積欠的租金，以及在租約到期後「無權占有」期間，相當於租金數額的「不當得利」。
取得執行名義： 待蔡房東獲得「勝訴確定判決」（此即為「執行名義」）後，如果吳先生仍然拒不搬遷。
聲請強制執行： 蔡房東可持此判決書，向法院的民事執行處聲請強制執行。屆時，法院會排定日期，在警方及鎖匠的協助下，依法解除吳先生對房屋的占有，將房屋點交還給蔡房東。
(四) 事半功倍的利器：租約公證並載明「逕受強制執行」
上述的訴訟程序，從起訴到判決確定，往往耗時數月甚至一年以上，對房東而言緩不濟急。此時，就能凸顯「租約公證」的強大功能。
關鍵動作： 如果蔡房東在當初與吳先生簽約時，雙方有將租約帶至法院公證處或民間公證人事務所辦理「公證」，並且在公證書上特別載明：「承租人（吳先生）於租賃期間屆滿不返還房屋時，應逕受強制執行。」
法律效果：
這份「公證書」本身，就等同於一份「執行名義」。
當租約到期，吳先生拒不搬遷時，蔡房東完全不需要打官司（遷讓房屋訴訟）。
他可以直接拿著這份公證書，跳過整個訴訟程序，直接向法院民事執行處聲請強制執行，將吳先生遷出。
效益： 這個程序可以將收回房屋的時間大幅縮短，是房東保障自身權益最強大、最有效率的法律工具。
結論： 租約終止後，房客的返還義務是法定的。若房客拒不搬遷，房東切勿採取換鎖、斷電等非法手段，應循法律途徑，訴請「遷讓房屋」並聲請強制執行。而最能保障房東權益的作法，便是在簽訂租約之初，即辦理「公證並加註逕受強制執行條款」，以便在發生糾紛時，能跳過漫長的訴訟，迅速、合法地收回房屋。
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