【民法 租賃】房屋租賃糾紛(三)房客可以當二房東嗎？詳解「轉租」的法律規範與房東終止權 /朱崇佑律師

 一、案例

王房東在嘉義縣大林鎮有一間三房兩廳的公寓，他將這間公寓出租給在附近就讀研究所的陳同學，雙方簽訂了一年的租賃契約，契約中並未特別約定是否可以轉租。

• 狀況A（一部轉租）： 陳同學入住後，覺得一個人負擔整層租金有點吃力，便將其中一間空雅房出租給學弟李同學，並向李同學收取租金。陳同學並未將此事告知王房東。

• 狀況B（全部轉租）： 租約剩下半年時，陳同學獲得了出國交換的機會。為了省下這半年的租金，陳同學便將整間公寓轉租給李同學，自己則搬了出去。陳同學同樣未將此事告知王房東。

三個月後，王房東前來收取信件時，赫然發現住在屋內的竟然是陌生的李同學，陳同學早已不在。王房東對此非常生氣，認為陳同學嚴重違約。

請問：
(一) 法律上如何區分「一部轉租」和「全部轉租」？陳同學的這兩種轉租行為，合法嗎？
 (二) 房東在什麼情況下，可以「拒絕」房客轉租？
 (三) 王房東在發現狀況B（全部轉租）後，他可以主張什麼權利？可以直接終止與陳同學的租約嗎？
(四) 在轉租關係中，房東、原房客（二房東）、次承租人（房客的房客）三者間的法律關係是什麼？

二、法律分析

「轉租」是指房客（承租人）將他租來的房屋，再出租給另一個人（次承租人）。原房客因此成為「二房東」。我國民法及租賃住宅市場發展及管理條例（下稱租賃條例）對於轉租有明確的規範，其核心精神在於區分「一部轉租」與「全部轉租」。

(一) 轉租的基本原則：民法第443條

1. 一部轉租 (狀況A)：

   • 法律規定： 依民法第443條第1項規定，房客將房屋的「一部分」轉租給他人，原則上是合法的，房東不得拒絕。

   • 例外： 除非房東在一開始的租賃契約中，就已經白紙黑字約定「不得轉租」，此時房客才不能轉租。

   • 案例適用： 在狀況A中，陳同學僅出租「其中一間雅房」，屬於一部轉租。由於王房東的租約中並未約定「不得轉租」，因此陳同學的行為在法律上是合法的，即使他未通知王房東。

2. 全部轉租 (狀況B)：

   • 法律規定： 依民法第443條第1項但書，若房客是將房屋「全部」轉租，則必須經過房東同意。

   • 案例適用： 在狀況B中，陳同學將「整間公寓」轉租給李同學，這屬於全部轉租。他未經王房東同意，其行為顯然違法。

(二) 違法轉租的法律後果：房東的終止權

當房客違法將房屋「全部轉租」或已有約定反對一部轉租時，法律賦予房東強力的制衡手段。

• 法律規定： 依民法第443條第2項規定，如果房客違反了前述「需經房東同意」的規定，房東可以單方面終止租賃契約。

• 案例適用： 王房東發現陳同學擅自將整間公寓全部轉租給李同學，王房東即有權依據此條款，向陳同學（原房客）表示要終止他們之間的原始租賃契約。

(三) 住宅租賃的特別規定 (租賃條例)

雖然民法允許在未禁止下的「一部轉租」，但在《租賃條例》及其子法「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」提供了更細緻的規範（此規範效力優於民法）：

1. 預設為「原則禁止」： 根據定型化契約範本，住宅租約通常會明訂：「承租人應經出租人同意始得將本租賃住宅之全部或一部分轉租、出借或以 其他方式供他人使用，或將租賃權轉讓於他人。」

   • 如果林同學簽的是住宅租賃定型化契約，即使只是「一部轉租」（狀況A），也需要房東同意，否則仍屬違約。

(四) 轉租關係中的法律責任

一旦發生轉租（無論合法或非法），三者間的關係會變得複雜：

1. 房東 vs. 原房客（二房東）：

   • 原始租約繼續存在。陳同學（二房東）仍有義務按時向王房東繳交全部租金。

   • 依民法第444條，因次承租人（李同學）應負責之事由，所生之損害（例如李同學造成房屋火災或毀損），皆由原房客陳同學負損害賠償責任。

   • 也就是說，王房東只認陳同學，房子出任何問題，王房東只會找陳同學索賠。

2. 原房客（二房東） vs. 次承租人：

   • 他們之間成立一份「新的租賃契約」。陳同學是李同學的房東，李同學應向陳同學繳租。

3. 房東 vs. 次承租人：

   • 王房東與李同學之間不存在任何契約關係。王房東不能向李同學要求繳租，李同學也不能向王房東要求修繕。

結論： 「轉租」並非絕對禁止，但法律區分「一部」與「全部」轉租。民法原則上允許未經禁止的一部轉租，但嚴格禁止未經同意的全部轉租。然而，如為住宅租賃，定型化契約大多已約定任何轉租均需房東同意。房客若擅自將房屋全部轉租，房東有權終止契約。更重要的是，房客（二房東）必須為次承租人的所有行為向大房東負起全責。