【民法 物權】共有土地分割系列（二）：法官說不准切！詳解「不得分割」的三大例外 ／朱崇佑律師
一、案例：切不開的社區巷道
嘉義民雄的林家三姊妹，共同繼承了父親留下來的兩筆土地：
Ａ地：是一塊一百坪的方正建地。
Ｂ地：是連接Ａ地與外面大馬路的「私設巷道」（面積約三十坪）。這條巷道不僅林家人要走，連後面幾戶鄰居也都靠這條路進出。
三姊妹對於如何處理這兩塊地意見不合。大姊想把建地賣掉，於是向法院提起「分割共有物之訴」，要求把Ａ地（建地）和Ｂ地（私設巷道）都切成三等份，大家各拿各的。
此外，二姊在法庭上提出了一份父親生前要她們簽署的協議書，上面寫著：「為維持家族和諧，繼承後『三年內』三姊妹不得要求分割遺產。」現在距離父親過世才剛滿一年。
面對大姊的起訴，法官會准許分割這兩筆土地嗎？
二、法律分析：打破「隨時可分割」的三道鐵壁
依據民法第823條第1項規定：「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」
結合其他法規，共有土地「不得分割」的情形主要有以下三大類，這也是大姊的訴訟會面臨的難關：
(一) 契約訂有不分割之期限（約定不分割）
法律尊重當事人的意願，如果共有人之間自己約定好「暫時不切」，法院就會予以尊重。
期限限制： 依據民法第 823 條第 2 項，這種不分割的約定，原則上最長不能超過五年（不動產，在契約訂有管理之約定時，可達三十年）。
案例適用（Ａ地與Ｂ地）： 二姊拿出的協議書上明確約定了「三年內不分割」，且這個約定是三姊妹都同意的。因此，大姊在父親過世僅一年時就跑去法院告，明顯違反了契約約定。法官會直接以「期限未到」為由，駁回大姊的分割請求。大姊必須等三年期滿，才能再次起訴。
(二) 因物之「使用目的」不能分割
這是實務上最常踩到的地雷。有些土地的存在，就是為了「服務」其他土地或整體建築，如果把它切碎，它就失去了原本的功能。
常見類型：
私設巷道 / 既成道路： 如同案例中的Ｂ地，它是用來讓大家通行的。如果大姊硬把它切成三塊，甚至圍起來不讓人走，就會破壞道路的通行目的。
法定空地： 依據建築法第11條規定，建築物必須保留一定比例的法定空地以維持採光、通風與消防安全。法定空地是跟著建築物綁在一起的，原則上絕對不准單獨分割。
案例適用（Ｂ地）： 就算三年不分割的期限過了，大姊再次起訴，法官依然會駁回她針對「Ｂ地（私設巷道）」的分割請求。因為Ｂ地在客觀上具有供公眾或鄰舍通行的「使用目的」，依法不能分割。Ｂ地只能繼續維持三姊妹「共有」的狀態。
(三) 法令明文禁止分割
除了民法和建築法，最讓台灣地主頭痛的，就是農業發展條例對農地的限制。
為了避免農地被切得太碎，不利於農業機械化耕作，農業發展條例第16條嚴格規定，每宗耕地分割後的面積不得小於 0.25 公頃（約 756 坪）。
如果面積不夠大，除非符合特定的例外條件（例如民國 89 年前就共有或繼承的老農地），否則地政機關會直接拒絕辦理分割登記。後續再另寫一篇文章詳細介紹。
三、律師建議與實務對策
在提起分割訴訟前，請務必先做好土地的「身家調查」，這能幫您省下龐大的時間與裁判費用：
檢視地籍謄本與使用分區： 申請地籍圖與謄本，確認土地是否包含「法定空地」或標示為「道路用地」。若有，請將這些部分從您的分割訴訟標的中剔除，僅針對可分割的建地（如案例中的Ａ地）起訴。
確認家族協議： 先確認長輩或共有人之間是否曾簽署過任何「不分割協議」或分管契約，並檢視期限是否已屆滿。
農地面積精算： 若要分割的是農地，必須先精算每人分得的面積是否跨過 0.25 公頃的法定門檻。
分割土地是一門精密的法律工程，了解「什麼不能切」，才能精準鎖定「什麼可以切」，讓您在活化資產的道路上更加順遂。
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