【民法租賃】房屋租賃糾紛(二)押金可以拿來抵最後幾個月的租金嗎？租屋押金規範簡介 /朱崇佑律師

一、案例

小林是嘉義縣大林鎮一所大學的學生，他在學校附近向王房東租了一間套房，雙方簽訂了一年的租賃契約，約定每月租金6,000元，並依王房東的要求，在簽約時支付了12,000元作為押金（押租金）。

租約即將在兩個月後到期，小林因為手頭有點緊，便向王房東表示：「王房東，我押金在你那邊有兩個月，我最後這兩個月就不付租金了，麻煩您直接從押金裡面扣，這樣可以嗎？」

王房東聽了有點猶豫，他擔心如果現在就讓小林用押金抵租金，萬一小林退租時把房子弄壞，或是留下大筆未繳的水電費，他就沒有保障了。

請問： (一) 在法律上，押金的用途到底是什麼？ (二) 房客小林是否可以「單方面主張」要用押金來抵付最後的租金？ (三) 法律對於房東可以收取多少押金，有沒有上限規定？ (四) 租約結束時，房東可以在押金中扣除哪些費用？

二、法律分析

押金是房屋租賃中，房東為擔保其租賃權益而向房客收取的一筆擔保金。其相關規範主要見於「民法」，以及針對住宅租賃特別制定的「租賃住宅市場發展及管理條例」（下稱租賃條例）及其子法「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」。

(一) 押金的法律性質：是「擔保」，不是「預付租金」

許多人誤以為押金是「預先支付的最後幾個月租金」，這在法律上是錯誤的觀念。

押金的用途： 押金的目的是為了「擔保」房客在租賃期間可能產生的一切債務。這包括但不限於：
1. 積欠的租金。
2. 對房屋造成損害的修繕賠償（需扣除正常使用下的折舊）。
3. 租約終止後未繳清的水、電、瓦斯、管理費等。
4. 因提前解約等違約行為所生的違約金。
擔保的期間： 這份擔保必須持續到「租約結束，且房客點交房屋完畢」的那一刻為止。

(二) 房客可否單方主張以押金抵付租金？— 原則上不行

關鍵問題： 房客小林能否「單方面要求」王房東用押金抵租金？答案是：原則上不行。
法律理由： 如前所述，押金的擔保效力必須維持到最後一刻。如果房東在租約到期前（例如最後兩個月）就同意將押金轉為租金，那麼當租約真正結束時，房東手上將沒有任何擔保金，可用來應對房客可能留下的「損害賠償」或「未繳清水電費」等債務。這會完全架空押金的「擔保」功能。
房客的義務： 房客在租賃期間，本就有依約按時繳納租金的義務（民法§439）。房客不能因為房東手上有押金，就片面停止履行自己支付租金的義務。
例外情況—雙方合意： 雖然房客不能單方主張，但如果房東王房東評估後，信任房客小林，且雙方達成合意，要將押金轉為最後幾個月的租金，這在法律上是允許的（契約自由原則）。但重點是，房東有權拒絕此一提議。

案例適用： 小林「單方面」要求抵付租金的主張，在法律上是站不住腳的。王房東有權拒絕，並要求小林必須按時繳納最後兩個月的租金，否則小林將構成租金遲付，王房東甚至可依法主張違約。

(三) 押金的相關重要規定

押金的金額上限：
- 租賃條例第7條第1項更明確規定（針對住宅租賃）：「押金之金額，不得逾二個月之租金總額。」
- 因此，王房東收取12,000元（兩個月租金）作為押金，是合法的。如果他要求收取三個月或更高的押金，該約定超過二個月的部分，房客可以主張無效，並用多付的押金抵付租金。
押金的返還時間與扣抵項目：
- 返還時點： 依「住宅租賃定型化契約應記載事項」，押金應於租期屆滿或租賃契約終止，房客交還房屋時，由房東返還。
- 合法扣抵： 房東在返還押金前，可以合法扣除以下費用：
  - 房客積欠的租金。
  - 房客應負擔而未繳納的水電、管理費等。
  - 房客應負擔的修繕費用或損害賠償（例如打破玻璃、損毀家具）。
  - 契約約定的清潔費（若租約有明訂）。
  - 契約約定的違約金。
- 不得扣抵： 房東不得扣除因「正常使用」所造成的房屋耗損或折舊（例如牆壁自然泛黃、地板正常磨損）。

結論： 押金的核心精神是「擔保」，而非「預付租金」。房客在租賃期間仍應按時繳納租金，不能片面要求房東以押金抵扣。房東在收取押金時，亦應遵守不得超過二個月租金的法定上限。唯有雙方都了解押金的真正法律意涵，才能在租約終止時，順利完成點交與返還程序，避免不必要的紛爭。

朱崇佑律師