朱崇佑律師

  一、案例 蔡房東在嘉義縣大林鎮有一間公寓，兩年前出租給吳先生，雙方簽訂了二年期的租賃契約。眼看租約即將在下個月底到期，蔡房東因為兒子即將結婚，打算收回房屋重新建築自用，因此在三個月前就用存證信函通知吳先生，表示租約到期後不再續租。 吳先生口頭上答應會準時搬走，但到了租約到期日，蔡房東前往點交房屋時，卻發現吳先生仍居住在內，並以「新找的房子還沒裝修好」為由，要求蔡房東再寬限三個月，甚至暗示如果蔡房東不通融，他就不付房租也不搬家。 蔡房東心急如焚，他想知道： (一) 吳先生的租約已經到期，他是否已經喪失了居住的權利？ (二) 既然吳先生沒有權利，蔡房東是否可以直接找鎖匠換鎖，或斷水斷電，強迫他搬走？ (三) 如果不能私力救濟，蔡房東要透過什麼法律程序，才能合法地請吳先生搬離？這個程序叫什麼？ (四) 如果當初簽約時，有做一個「公證」手續，會有什麼不同嗎？ 二、法律分析 租約終止後的房屋返還，是房東的權利，也是房客的義務。當房客拒不履行此義務時，房東必須循求合法的法律途徑，切忌採取激烈的「自力救濟」手段。 (一) 租約終止後之法律關係 房客的返還義務 (民法§455)： 依民法第455條規定：「承租人於租賃關係消滅後，應返還租賃物。」 本案中，蔡房東與吳先生的租約為「定期租賃」，租期屆滿，租賃關係即告消滅。 關係消滅後，吳先生原本合法的「占有權源」即隨之消失，其繼續居住在房屋內的行為，在法律上即構成「 無權占有 」。 此時，吳先生依法律規定，負有將房屋狀態恢復原狀並「返還」給蔡房東的義務。 房東的返還請求權 (民法§767)： 相對地，蔡房東作為房屋的「所有權人」，對於吳先生的無權占有行為，可依民法第767條第1項規定，行使「 所有物返還請求權 」，要求吳先生遷出並返還房屋。 (二) 房東「不可」做的事：私力救濟的法律風險 面對房客耍賴，許多房東會想用強硬手段解決。但案例中蔡房東若真的去 換鎖、斷水斷電、或自行搬動吳先生的物品 ，不僅無法解決問題，反而可能會使自己觸犯刑責： 強制罪 (刑法§304)： 以強暴、脅迫手段妨害他人行使權利（居住）。 侵入住居罪 (刑法§306)： 無故侵入他人住宅。 毀損罪 (刑法§354)： 若在過程中造成房客物品損壞。 法律的立場很清楚： 即使房客是無權占有，但其對房屋的「事實上管領力」仍受法律保護，房東必須透過國...

  一、案例 王房東在嘉義縣大林鎮有一間三房兩廳的公寓，他將這間公寓出租給在附近就讀研究所的陳同學，雙方簽訂了一年的租賃契約，契約中並 未特別約定 是否可以轉租。 狀況A（一部轉租）： 陳同學入住後，覺得一個人負擔整層租金有點吃力，便將其中一間空雅房出租給學弟李同學，並向李同學收取租金。陳同學並未將此事告知王房東。 狀況B（全部轉租）： 租約剩下半年時，陳同學獲得了出國交換的機會。為了省下這半年的租金，陳同學便將 整間公寓 轉租給李同學，自己則搬了出去。陳同學同樣未將此事告知王房東。 三個月後，王房東前來收取信件時，赫然發現住在屋內的竟然是陌生的李同學，陳同學早已不在。王房東對此非常生氣，認為陳同學嚴重違約。 請問： (一) 法律上如何區分「一部轉租」和「全部轉租」？陳同學的這兩種轉租行為，合法嗎？  (二) 房東在什麼情況下，可以「拒絕」房客轉租？  (三) 王房東在發現狀況B（全部轉租）後，他可以主張什麼權利？可以直接終止與陳同學的租約嗎？ (四) 在轉租關係中，房東、原房客（二房東）、次承租人（房客的房客）三者間的法律關係是什麼？ 二、法律分析 「轉租」是指房客（承租人）將他租來的房屋，再出租給另一個人（次承租人）。原房客因此成為「二房東」。我國民法及租賃住宅市場發展及管理條例（下稱租賃條例）對於轉租有明確的規範，其核心精神在於區分「一部轉租」與「全部轉租」。 (一) 轉租的基本原則：民法第443條 一部轉租 (狀況A)： 法律規定： 依民法第443條第1項 規定，房客將房屋的「一部分」轉租給他人， 原則上是合法的 ，房東 不得拒絕。 例外： 除非房東在 一開始的租賃契約中，就已經白紙黑字約定「不得轉租」 ，此時房客才不能轉租。 案例適用： 在狀況A中，陳同學僅出租「其中一間雅房」，屬於一部轉租。由於王房東的租約中並未約定「不得轉租」，因此陳同學的行為在法律上是 合法 的，即使他未通知王房東。 全部轉租 (狀況B)： 法律規定： 依民法第443條第1項但書，若房客是將房屋「全部」轉租，則 必須經過房東同意 。 案例適用： 在狀況B中，陳同學將「整間公寓」轉租給李同學，這屬於全部轉租。他 未經王房東同意 ，其行為顯然 違法 。 (二) 違法轉租的法律後果：房東的終止權 當房客違法將房屋「全部轉租」或已有約定反對一部轉租時...

  一、案例 小林是嘉義縣大林鎮一所大學的學生，他在學校附近向王房東租了一間套房，雙方簽訂了一年的租賃契約，約定每月租金6,000元，並依王房東的要求，在簽約時支付了12,000元作為押金（押租金）。 租約即將在兩個月後到期，小林因為手頭有點緊，便向王房東表示：「王房東，我押金在你那邊有兩個月，我最後這兩個月就不付租金了，麻煩您直接從押金裡面扣，這樣可以嗎？」 王房東聽了有點猶豫，他擔心如果現在就讓小林用押金抵租金，萬一小林退租時把房子弄壞，或是留下大筆未繳的水電費，他就沒有保障了。 請問： (一) 在法律上，押金的用途到底是什麼？ (二) 房客小林是否可以「單方面主張」要用押金來抵付最後的租金？ (三) 法律對於房東可以收取多少押金，有沒有上限規定？ (四) 租約結束時，房東可以在押金中扣除哪些費用？ 二、法律分析 押金是房屋租賃中，房東為擔保其租賃權益而向房客收取的一筆擔保金。其相關規範主要見於「民法」 ，以及針對住宅租賃特別制定的 「租賃住宅市場發展及管理條例」（下稱租賃條例）及其子法「 住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項 」。 (一) 押金的法律性質：是「擔保」，不是「預付租金」 許多人誤以為押金是「預先支付的最後幾個月租金」，這在法律上是錯誤的觀念。 押金的用途：  押金的目的是為了「 擔保 」房客在租賃期間可能產生的一切債務。這包括但不限於： 積欠的租金。 對房屋造成損害的修繕賠償 （需扣除正常使用下的折舊）。 租約終止後未繳清的水、電、瓦斯、管理費等 。 因提前解約等違約行為所生的違約金 。 擔保的期間： 這份擔保必須持續到「 租約結束，且房客點交房屋完畢 」的那一刻為止。 (二) 房客可否單方主張以押金抵付租金？— 原則上不行 關鍵問題： 房客小林能否「單方面要求」王房東用押金抵租金？答案是： 原則上不行 。 法律理由： 如前所述，押金的擔保效力必須維持到最後一刻。如果房東在租約到期前（例如最後兩個月）就同意將押金轉為租金，那麼當租約真正結束時，房東手上將沒有任何擔保金，可用來應對房客可能留下的「損害賠償」或「未繳清水電費」等債務。這會完全架空押金的「擔保」功能。 房客的義務： 房客在租賃期間，本就有依約按時繳納租金的義務（民法§439）。 房客不能因為房東手上有押金，就片面停止履行自己支付租金的義務。 例外情況—雙方合...

 一、案例 甲（房東）將一間附有基本家電（含冷氣、熱水器）的房屋租給乙（房客），簽訂一年期租賃契約。契約中載明：「租賃期間房屋內所有設備的維修，均由承租人乙自行負責及負擔費用。」 冷氣故障爭議： 乙入住四個月後，租賃房屋內使用了五年的冷氣機因 自然老舊 突然無法啟動。乙要求甲修繕或更換，但甲以契約約定「所有設備維修由房客負責」為由拒絕，並主張若乙不修繕，將視為乙違約。修繕的責任究竟在誰？ 熱水器漏水： 一個月後，熱水器因內部管線 鏽蝕 導致嚴重漏水，危及居住安全。乙擔心甲再次拒絕修繕，同時也不知道自己能否擅自找人維修並扣除租金。乙應該如何主張權利？ 二、法律分析 房屋租賃關係中，修繕責任是房東與房客之間最常見的爭議。責任歸屬主要依據「民法」及「租賃住宅市場發展及管理條例」（俗稱租賃專法）的規定，並參照契約約定。 （一）法律原則：房東負修繕之責 依據民法第 429 條第 1 項規定， 租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔 。房東負有義務提供合於約定使用、收益的租賃物，並在租賃期間 保持 其合於居住使用的狀態。 因此，對於房屋的結構、主要設備（如水電管線、瓦斯、電梯、熱水器、冷氣機等）因 自然耗損或老舊 而發生的故障，原則上屬於房東的修繕責任範圍。 （二）修繕責任的兩大歸屬判斷標準 修繕責任的劃分，核心在於判斷 損壞原因 ： 責任歸屬 損壞原因 法律責任 案例說明 房東（出租人） 自然損耗或不可抗力 負修繕義務 牆壁滲水、壁癌、電線自然老化、冷氣因老舊故障 房客（承租人） 人為過失或不當使用 負損害賠償責任 房客撞壞門、使用不當導致馬桶堵塞、未盡通知義務致損害擴大 房客的保管義務： 房客在使用房屋時，應盡 善良管理人之注意 保管租賃物。若因房客未盡保管義務導致房屋毀損、滅失，房客須負損害賠償責任。 案例一分析： 冷氣機因「自然老舊」故障，屬於房東的修繕責任。 （四）房東不修繕時，房客的法律救濟權利 當房屋有修繕必要且責任歸屬於房東時，房客應立即 通知 房東。若房東經通知後仍不修繕，房客乙可依循以下程序主張權利： 定相當期限催告： 房客應先給予房東 合理期限 要求修繕（例如發存證信函或簡訊通知，並保留證據）。 自行修繕及扣款： 若房東未在期限內修繕，房客乙可 自行修繕 ，並請求房東償還費用，或將修繕費用從 租金中扣除 。 終止租約（嚴...

  一、案例延續 75歲的老王因病無法自理生活，依法應由其子女共同扶養。假設老王共有三名子女： 長子大明： 住在嘉義，經濟狀況普通，以壓力大為由，未支付扶養費。 次子二明：  事業有成但與家人聯繫甚少，亦未支付扶養費。 么女小華： 住在外地，收入穩定，不忍父親無人照顧，只好獨力負擔父親每月2萬元的全部醫療與生活開銷，至今已持續支付了兩年。 小華對於兩位兄長不聞不問的態度感到心寒且不公。她想採取法律行動，但又覺得要向遠在國外的二哥求償，程序繁瑣、成本高昂。 她想知道：  (一) 她這兩年來獨自支付父親全部的扶養費，法律上有權利向哥哥們要求返還他們應負擔的部分嗎？法律依據是什麼？ (二) 法院會如何計算每個兄妹應該分擔的比例？ (三) 因為二哥在國外，提告很麻煩，小華可以「只告大哥大明」一個人，要求他支付他自己應負擔的份額嗎？ 二、法律分析：代墊扶養費之返還請求 當負有相同扶養義務的親屬中，僅有一人或部分人實際承擔了扶養責任時，法律提供了事後求償的機制，以實現公平。 (一) 請求返還代墊扶養費之法律基礎 雖然「民法」親屬編的扶養章節主要規範「未來」的扶養義務，但對於「過去」已代為墊付的部分，實務上普遍以 不當得利 (民法§179) 為法律基礎來請求返還： 原理： 法律上，扶養老王的義務是 大明、二明、小華三人應共同負擔的法定債務 。當小華一人支付了全部費用時，她不僅清償了自己應付的份額，也「代墊」了本應由大明和二明負擔的份額。 對大明和二明而言，他們「無法律上之原因」而「受有利益」（因為他們應付的法定債務被小華清償了），導致小華「受有損害」（多付了錢）。因此，小華可以依據「不當得利」的法律關係，請求兩位哥哥返還他們各自所獲得的「利益」，也就是他們原本應支付的扶養費份額。 (二) 分擔比例之計算方式 法院在判斷每位子女應分擔多少扶養費時，並非簡單地將總額除以人數。 法律依據： 依 民法第1115條第3項 規定：「負扶養義務者有數人時，應 各依其經濟能力，分擔義務 。」 審酌因素： 可以主張大家平均負擔 ； 如果主張各自負擔比例不同，法院可能要求各方（包括原告小華及被告大明）提出各自的財力證明，例如年度所得清單、財產清單等，並綜合考量每個人的 收入、財產、負債狀況、家庭必要開銷 等一切情狀，來判斷出一個公平合理的分擔比例。 案例適用： 法...

一、案例 任職於嘉義市某公立國中的林老師，已服務滿四年。最近他遇到了兩個關於請假的困擾： 事假代課問題： 下個月，林老師因家中有要事，需要請一天「事假」。他向學校人事室詢問程序時，承辦人員告知：「請事假，原則上要請您自行安排同事調代課，或者由學校協助另找代課老師，但代課的鐘點費需要從您的薪資中扣除。」林老師感到疑惑，為何請自己的假，還需要自行處理代課或被扣薪？ 學期中出國旅遊問題： 林老師的弟弟在一家科技公司上班，最近用公司的「特別休假」（特休），計畫在11月（學期中）安排一趟五天的日本家庭旅遊，並邀請林老師同行。林老師心想，自己服務滿四年，依法也應有14天的「休假」，便向校長提出請假申請，但校長卻表示：「老師的休假，依法規是必須在寒暑假期間實施的，學期中有教學任務，不能用來出國旅遊。」林老師覺得，為什麼弟弟可以自由安排特休，老師的假卻限制這麼多？ 這兩個常見的情境，正反映出教師請假制度與一般勞工的根本差異。 二、法律分析 首先必須釐清，公立學校編制內的專任教師，其請假規定主要依循 「教師請假規則」等規定，並 不適用「勞動基準法」。因此，不能將勞基法中的假別概念直接套用在教師身上。 (一) 請假與代課、補課之規定 ( 「教師請假規則」 §13、14) 為什麼林老師請事假要自己處理代課或被扣薪？ 這主要是基於維持學生受教權，確保課務不中斷的考量。 「教師請假規則」 第14條 對此有明確規範： 教師請假，課（職）務應委託同事代理或由學校另行派人代理。 代理期間之薪資支付，依假別而異： 法定給薪假別（如：婚假、娩假、流產假、產前假、陪產檢及陪產假，及原住民族歲時祭儀放假等）： 教師請這些假時，其課（職）務由學校派員代理，代理期間的薪資（代課鐘點費） 由學校支付 。 其他（如：事假、病假）： 規定是「 其應授課務由老師委託同事代理或學校另行派人代理者，其代課費用應由請假人自行負擔。 」 案例適用： 林老師請的是「事假」，事假期間是不給薪的。因此，學校人事室的回覆完全合法。他可以選擇： 自行協調同事調代課： 這是最常見的方式，透過與同事間的課程互換，避免產生額外代課費用。 由學校安排代課並扣薪： 若無法找到同事協助，學校會安排校內兼課或校外代課老師，並將產生的代課鐘點費，由林老師負擔。 (二) 教師之「休假」 vs. 勞工之「特別休假」 為什麼老師不能像勞工一樣...