【民法物權】買地遇到鄰居「蓋過界」怎麼辦？越界建築案例解析（下）　/朱崇佑律師

一、前情提要：大林建地的拆屋危機

延續上一篇的案例，林先生在大林買了建地，鑑界後發現鄰居陳伯伯二十年屋齡的透天厝，一樓廚房越界占用了他一點五坪的土地。林先生依《民法》第767條主張「拆屋還地」；而陳伯伯則希望引用民法第796條的「越界建築」條款來保住廚房。

在法庭上，原告（林先生）的訴求很明確就是「拆」。那麼，身為被告的陳伯伯該如何防禦？法官最終又會依據什麼標準來下判決呢？

二、被告（陳伯伯）的法庭答辯策略

要擋下拆屋還地的訴求，陳伯伯在法庭上必須積極舉證，說服法官他符合免拆的法律要件。實務上，被告通常會採取以下三大防禦策略：

(一) 主張「非因故意或重大過失」而越界

這是適用民法第796條的最重要前提。陳伯伯必須證明當年越界是「不小心」的，而非惡意侵占。

舉證方式： 陳伯伯可以提出二十年前建屋時的「建築執照」、「竣工圖」或當時的「地政測量成果圖」。如果當初是依照地政機關的舊界釘或專業測量師的指示施工，只是因為早年測量儀器誤差，或地震導致地層微幅滑動而越界，法院通常會認定陳伯伯「沒有故意或重大過失」。

(二) 主張鄰地所有人「知而不即提出異議」

陳伯伯可以嘗試證明，當年蓋廚房挖地基、灌漿時，林先生的「前手地主」明明就住旁邊，每天看著工程進行，卻從來沒有出面抗議界線不對。

實務難點： 這一點在法庭上非常難舉證，因為「沉默」不代表「知情」。除非陳伯伯能找到當年參與協調的鄰里長作證，或有前手地主簽署的同意書，否則法官很難僅憑對方當年沒說話，就認定對方已經知情並默許。

(三) 終極防禦：請求法院啟動「裁量免拆」機制 (民法第796-1條)

如果陳伯伯無法證明前手地主當年就知情（導致無法適用第796條），他還有一張最強的王牌——民法第796-1條。

法律規定： 土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。
策略運用： 陳伯伯可以向法官主張：「就算當年鄰居不知道我越界，但我確實不是故意的。如果現在把廚房拆了，整棟房子的承重牆會受損，不僅我有生命危險，也可能波及鄰居，甚至造成巨大的經濟浪費。請法官行使裁量權，准許我不用拆屋。」

三、法官的判決天平：拆與不拆的考量因素

面對林先生的「財產權保障」與陳伯伯的「房屋經濟價值」，法官在決定是否援引第796-1條判決「免拆」時，會將以下因素通盤衡量：

越界面積的比例： 陳伯伯越界了一點五坪。相較於林先生整塊建地（假設有五十坪），這點五坪是否會導致林先生「完全無法蓋房子」？如果林先生微調設計圖就能解決，法官會傾向不拆。反之，若這點五坪剛好卡在林先生車庫的唯一出入口，導致他的地變成廢地，法官就可能判拆。
拆除的技術與安全風險（公共利益）： 法官可能會囑託專業機構（如土木技師公會或建築師公會）進行鑑定。如果鑑定報告指出，拆除這點五坪的廚房牆壁，會破壞陳伯伯透天厝的主結構，導致房屋有倒塌危險，基於居住安全與社會經濟利益，法官有機率會判決不准拆除。
拆除成本與土地價值的失衡（當事人利益）： 如果那一點五坪的土地市價只有十萬元，但陳伯伯為了拆牆、重建結構、修補管線需要花費上百萬元。這種「為了極小的土地利益，犧牲極大的建築價值」的狀況，法官會認為有違權利濫用禁止原則，進而判決免拆。

四、法院的最終解方：不拆屋，但要給予補償

綜合上述考量，在本案例中，因為陳伯伯非故意越界，且拆除一樓廚房極可能影響透天厝結構，法院有可能會判決陳伯伯免為拆屋。

但法官絕不會讓林先生白白吃虧。依據民法規定，判決主文通常會附帶以下條件：

朱崇佑律師