朱崇佑律師

 一、案例 甲（房東）將一間附有基本家電（含冷氣、熱水器）的房屋租給乙（房客），簽訂一年期租賃契約。契約中載明：「租賃期間房屋內所有設備的維修，均由承租人乙自行負責及負擔費用。」 冷氣故障爭議： 乙入住四個月後，租賃房屋內使用了五年的冷氣機因 自然老舊 突然無法啟動。乙要求甲修繕或更換，但甲以契約約定「所有設備維修由房客負責」為由拒絕，並主張若乙不修繕，將視為乙違約。修繕的責任究竟在誰？ 熱水器漏水： 一個月後，熱水器因內部管線 鏽蝕 導致嚴重漏水，危及居住安全。乙擔心甲再次拒絕修繕，同時也不知道自己能否擅自找人維修並扣除租金。乙應該如何主張權利？ 二、法律分析 房屋租賃關係中，修繕責任是房東與房客之間最常見的爭議。責任歸屬主要依據「民法」及「租賃住宅市場發展及管理條例」（俗稱租賃專法）的規定，並參照契約約定。 （一）法律原則：房東負修繕之責 依據民法第 429 條第 1 項規定， 租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔 。房東負有義務提供合於約定使用、收益的租賃物，並在租賃期間 保持 其合於居住使用的狀態。 因此，對於房屋的結構、主要設備（如水電管線、瓦斯、電梯、熱水器、冷氣機等）因 自然耗損或老舊 而發生的故障，原則上屬於房東的修繕責任範圍。 （二）修繕責任的兩大歸屬判斷標準 修繕責任的劃分，核心在於判斷 損壞原因 ： 責任歸屬 損壞原因 法律責任 案例說明 房東（出租人） 自然損耗或不可抗力 負修繕義務 牆壁滲水、壁癌、電線自然老化、冷氣因老舊故障 房客（承租人） 人為過失或不當使用 負損害賠償責任 房客撞壞門、使用不當導致馬桶堵塞、未盡通知義務致損害擴大 房客的保管義務： 房客在使用房屋時，應盡 善良管理人之注意 保管租賃物。若因房客未盡保管義務導致房屋毀損、滅失，房客須負損害賠償責任。 案例一分析： 冷氣機因「自然老舊」故障，屬於房東的修繕責任。 （四）房東不修繕時，房客的法律救濟權利 當房屋有修繕必要且責任歸屬於房東時，房客應立即 通知 房東。若房東經通知後仍不修繕，房客乙可依循以下程序主張權利： 定相當期限催告： 房客應先給予房東 合理期限 要求修繕（例如發存證信函或簡訊通知，並保留證據）。 自行修繕及扣款： 若房東未在期限內修繕，房客乙可 自行修繕 ，並請求房東償還費用，或將修繕費用從 租金中扣除 。 終止租約（嚴...