朱崇佑律師

  一、案例 王房東在嘉義縣大林鎮有一間三房兩廳的公寓，他將這間公寓出租給在附近就讀研究所的陳同學，雙方簽訂了一年的租賃契約，契約中並 未特別約定 是否可以轉租。 狀況A（一部轉租）： 陳同學入住後，覺得一個人負擔整層租金有點吃力，便將其中一間空雅房出租給學弟李同學，並向李同學收取租金。陳同學並未將此事告知王房東。 狀況B（全部轉租）： 租約剩下半年時，陳同學獲得了出國交換的機會。為了省下這半年的租金，陳同學便將 整間公寓 轉租給李同學，自己則搬了出去。陳同學同樣未將此事告知王房東。 三個月後，王房東前來收取信件時，赫然發現住在屋內的竟然是陌生的李同學，陳同學早已不在。王房東對此非常生氣，認為陳同學嚴重違約。 請問： (一) 法律上如何區分「一部轉租」和「全部轉租」？陳同學的這兩種轉租行為，合法嗎？  (二) 房東在什麼情況下，可以「拒絕」房客轉租？  (三) 王房東在發現狀況B（全部轉租）後，他可以主張什麼權利？可以直接終止與陳同學的租約嗎？ (四) 在轉租關係中，房東、原房客（二房東）、次承租人（房客的房客）三者間的法律關係是什麼？ 二、法律分析 「轉租」是指房客（承租人）將他租來的房屋，再出租給另一個人（次承租人）。原房客因此成為「二房東」。我國民法及租賃住宅市場發展及管理條例（下稱租賃條例）對於轉租有明確的規範，其核心精神在於區分「一部轉租」與「全部轉租」。 (一) 轉租的基本原則：民法第443條 一部轉租 (狀況A)： 法律規定： 依民法第443條第1項 規定，房客將房屋的「一部分」轉租給他人， 原則上是合法的 ，房東 不得拒絕。 例外： 除非房東在 一開始的租賃契約中，就已經白紙黑字約定「不得轉租」 ，此時房客才不能轉租。 案例適用： 在狀況A中，陳同學僅出租「其中一間雅房」，屬於一部轉租。由於王房東的租約中並未約定「不得轉租」，因此陳同學的行為在法律上是 合法 的，即使他未通知王房東。 全部轉租 (狀況B)： 法律規定： 依民法第443條第1項但書，若房客是將房屋「全部」轉租，則 必須經過房東同意 。 案例適用： 在狀況B中，陳同學將「整間公寓」轉租給李同學，這屬於全部轉租。他 未經王房東同意 ，其行為顯然 違法 。 (二) 違法轉租的法律後果：房東的終止權 當房客違法將房屋「全部轉租」或已有約定反對一部轉租時...

  一、案例 小林是嘉義縣大林鎮一所大學的學生，他在學校附近向王房東租了一間套房，雙方簽訂了一年的租賃契約，約定每月租金6,000元，並依王房東的要求，在簽約時支付了12,000元作為押金（押租金）。 租約即將在兩個月後到期，小林因為手頭有點緊，便向王房東表示：「王房東，我押金在你那邊有兩個月，我最後這兩個月就不付租金了，麻煩您直接從押金裡面扣，這樣可以嗎？」 王房東聽了有點猶豫，他擔心如果現在就讓小林用押金抵租金，萬一小林退租時把房子弄壞，或是留下大筆未繳的水電費，他就沒有保障了。 請問： (一) 在法律上，押金的用途到底是什麼？ (二) 房客小林是否可以「單方面主張」要用押金來抵付最後的租金？ (三) 法律對於房東可以收取多少押金，有沒有上限規定？ (四) 租約結束時，房東可以在押金中扣除哪些費用？ 二、法律分析 押金是房屋租賃中，房東為擔保其租賃權益而向房客收取的一筆擔保金。其相關規範主要見於「民法」 ，以及針對住宅租賃特別制定的 「租賃住宅市場發展及管理條例」（下稱租賃條例）及其子法「 住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項 」。 (一) 押金的法律性質：是「擔保」，不是「預付租金」 許多人誤以為押金是「預先支付的最後幾個月租金」，這在法律上是錯誤的觀念。 押金的用途：  押金的目的是為了「 擔保 」房客在租賃期間可能產生的一切債務。這包括但不限於： 積欠的租金。 對房屋造成損害的修繕賠償 （需扣除正常使用下的折舊）。 租約終止後未繳清的水、電、瓦斯、管理費等 。 因提前解約等違約行為所生的違約金 。 擔保的期間： 這份擔保必須持續到「 租約結束，且房客點交房屋完畢 」的那一刻為止。 (二) 房客可否單方主張以押金抵付租金？— 原則上不行 關鍵問題： 房客小林能否「單方面要求」王房東用押金抵租金？答案是： 原則上不行 。 法律理由： 如前所述，押金的擔保效力必須維持到最後一刻。如果房東在租約到期前（例如最後兩個月）就同意將押金轉為租金，那麼當租約真正結束時，房東手上將沒有任何擔保金，可用來應對房客可能留下的「損害賠償」或「未繳清水電費」等債務。這會完全架空押金的「擔保」功能。 房客的義務： 房客在租賃期間，本就有依約按時繳納租金的義務（民法§439）。 房客不能因為房東手上有押金，就片面停止履行自己支付租金的義務。 例外情況—雙方合...

 一、案例 甲（房東）將一間附有基本家電（含冷氣、熱水器）的房屋租給乙（房客），簽訂一年期租賃契約。契約中載明：「租賃期間房屋內所有設備的維修，均由承租人乙自行負責及負擔費用。」 冷氣故障爭議： 乙入住四個月後，租賃房屋內使用了五年的冷氣機因 自然老舊 突然無法啟動。乙要求甲修繕或更換，但甲以契約約定「所有設備維修由房客負責」為由拒絕，並主張若乙不修繕，將視為乙違約。修繕的責任究竟在誰？ 熱水器漏水： 一個月後，熱水器因內部管線 鏽蝕 導致嚴重漏水，危及居住安全。乙擔心甲再次拒絕修繕，同時也不知道自己能否擅自找人維修並扣除租金。乙應該如何主張權利？ 二、法律分析 房屋租賃關係中，修繕責任是房東與房客之間最常見的爭議。責任歸屬主要依據「民法」及「租賃住宅市場發展及管理條例」（俗稱租賃專法）的規定，並參照契約約定。 （一）法律原則：房東負修繕之責 依據民法第 429 條第 1 項規定， 租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔 。房東負有義務提供合於約定使用、收益的租賃物，並在租賃期間 保持 其合於居住使用的狀態。 因此，對於房屋的結構、主要設備（如水電管線、瓦斯、電梯、熱水器、冷氣機等）因 自然耗損或老舊 而發生的故障，原則上屬於房東的修繕責任範圍。 （二）修繕責任的兩大歸屬判斷標準 修繕責任的劃分，核心在於判斷 損壞原因 ： 責任歸屬 損壞原因 法律責任 案例說明 房東（出租人） 自然損耗或不可抗力 負修繕義務 牆壁滲水、壁癌、電線自然老化、冷氣因老舊故障 房客（承租人） 人為過失或不當使用 負損害賠償責任 房客撞壞門、使用不當導致馬桶堵塞、未盡通知義務致損害擴大 房客的保管義務： 房客在使用房屋時，應盡 善良管理人之注意 保管租賃物。若因房客未盡保管義務導致房屋毀損、滅失，房客須負損害賠償責任。 案例一分析： 冷氣機因「自然老舊」故障，屬於房東的修繕責任。 （四）房東不修繕時，房客的法律救濟權利 當房屋有修繕必要且責任歸屬於房東時，房客應立即 通知 房東。若房東經通知後仍不修繕，房客乙可依循以下程序主張權利： 定相當期限催告： 房客應先給予房東 合理期限 要求修繕（例如發存證信函或簡訊通知，並保留證據）。 自行修繕及扣款： 若房東未在期限內修繕，房客乙可 自行修繕 ，並請求房東償還費用，或將修繕費用從 租金中扣除 。 終止租約（嚴...