【民法 租賃】房屋租賃糾紛(一)冷氣壞了誰負責？房屋修繕責任歸屬簡介 /朱崇佑律師
一、案例
甲（房東）將一間附有基本家電（含冷氣、熱水器）的房屋租給乙（房客），簽訂一年期租賃契約。契約中載明：「租賃期間房屋內所有設備的維修，均由承租人乙自行負責及負擔費用。」
冷氣故障爭議： 乙入住四個月後，租賃房屋內使用了五年的冷氣機因自然老舊突然無法啟動。乙要求甲修繕或更換，但甲以契約約定「所有設備維修由房客負責」為由拒絕，並主張若乙不修繕，將視為乙違約。修繕的責任究竟在誰？
熱水器漏水： 一個月後，熱水器因內部管線鏽蝕導致嚴重漏水，危及居住安全。乙擔心甲再次拒絕修繕，同時也不知道自己能否擅自找人維修並扣除租金。乙應該如何主張權利？
二、法律分析
房屋租賃關係中，修繕責任是房東與房客之間最常見的爭議。責任歸屬主要依據「民法」及「租賃住宅市場發展及管理條例」（俗稱租賃專法）的規定，並參照契約約定。
（一）法律原則：房東負修繕之責
依據民法第 429 條第 1 項規定，租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。房東負有義務提供合於約定使用、收益的租賃物，並在租賃期間保持其合於居住使用的狀態。
因此，對於房屋的結構、主要設備（如水電管線、瓦斯、電梯、熱水器、冷氣機等）因自然耗損或老舊而發生的故障，原則上屬於房東的修繕責任範圍。
（二）修繕責任的兩大歸屬判斷標準
修繕責任的劃分，核心在於判斷損壞原因：
房客的保管義務： 房客在使用房屋時，應盡善良管理人之注意保管租賃物。若因房客未盡保管義務導致房屋毀損、滅失，房客須負損害賠償責任。
案例一分析： 冷氣機因「自然老舊」故障，屬於房東的修繕責任。
（四）房東不修繕時，房客的法律救濟權利
當房屋有修繕必要且責任歸屬於房東時，房客應立即通知房東。若房東經通知後仍不修繕，房客乙可依循以下程序主張權利：
定相當期限催告： 房客應先給予房東合理期限要求修繕（例如發存證信函或簡訊通知，並保留證據）。
自行修繕及扣款： 若房東未在期限內修繕，房客乙可自行修繕，並請求房東償還費用，或將修繕費用從租金中扣除。
終止租約（嚴重瑕疵）：
依民法第430條，房客有權終止租約。
依租賃專法第11條第1項第2款，若租賃住宅未合於居住使用，且經催告仍不修繕，房客可以提前終止契約。
此外，民法第424條規定，租賃物有瑕疵危及承租人或其同居人安全或健康時，房客可隨時終止契約，即使契約中有拋棄終止權之約定亦無效。
案例二分析： 熱水器管線鏽蝕漏水，屬於自然損耗且危及安全的重大瑕疵。房客乙應立即通知甲，若甲拒絕修繕，乙可以直接：(1) 自行修繕並於租金中扣除費用；(2) 主張終止租約。
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